相続税の申告にあたり、土地の評価額を算出する際に適用することが出来る「小規模宅地等の特例」をご存じでしょうか。評価対象土地等の相続前の利用区分に応じて、その土地等の評価額を５０％から８０％減額することが出来るという特例です。本特例を適用することができるかどうかで土地等の評価額が大幅に変わり、相続税の納税額に多大な影響を与えます。この特例の適用の可否は、事業継承を含め、将来の相続税対策を考慮する上でも、はずすことのできない重要な要素ということが出来ます。
今回は、小規模宅地等の特例のうち、特に適用事例が多い「特定居住用宅地等」、「貸付事業用宅地等」、「特定同族会社事業用宅地等」について、その適用要件をみていきます。
小規模宅地等の特例とは
個人が、相続や遺贈によって取得した財産のうち、相続開始の直前において被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族（被相続人等）の事業または居住の用に供されていた宅地等（土地の上に存する権利を含みます。）について所定の要件を満たすものについては、相続税の課税価格の計算上、一定割合を減額することが出来る制度であり、土地の利用区分や限度面積、減額される割合などの詳細は下記表１のとおりです。
| 相続開始の直前における利用区分 | 要件 | 限度面積 | 減額割合 |
| 貸付事業以外の事業用の宅地等 | ①特定事業用宅地等 | ４００㎡ | ８０％ |
| 一定の法人に貸し付けられ、その法人 の事業（貸付事業を除く）用の宅地等 | ②特定同族会社事業用宅地等 ③貸付事業用宅地等 | ４００㎡ ２００㎡ | ８０％ ５０％ |
| 一定の法人に貸し付けられ、その法人 の貸付事業用の宅地等 | ④貸付事業用宅地等 | ２００㎡ | ５０％ |
| 被相続人等の貸付事業用の宅地等 | ⑤貸付事業用宅地等 | ２００㎡ | ５０％ |
| 被相続人等の居住の用に供されていた宅地等 | ⑥特定居住用宅地等 | ３３０㎡ | ８０％ |
特定居住用宅地等（表１⑥）
対象となる宅地等
相続開始の直前において被相続人等の居住の用に供されていた宅地等で、次の要件に該当する親族が相続または遺贈によって取得したものです。
適用できる相続人
取得者が被相続人の配偶者の場合は、無条件で特例を適用することが可能です。取得者が被相続人の同居親族の場合には、その親族が相続税の申告期限までに引き続き建物に居住し、かつ、その宅地等を申告期限まで有していることが適用要件となります。
なお、被相続人と離れて暮らす親族が相続した場合なども一定要件を満たせば特例の適用が可能な場合があります。
ポイント
相続開始前に被相続人が老人ホームや介護医療院などに入所していた場合でも、相続開始時において居住していたものと取り扱われます。
貸付事業用宅地等
対象となる宅地等
相続開始の直前において被相続人等の不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業（事業には至らなくても相当な対価を得て行うこれらに準ずるものを含みます。）の用に供されていた宅地等で、事業引継ぎ等の要件に該当する親族が相続又は遺贈により取得したものです。
事業引継ぎ等の要件
その宅地等に係る貸付事業をその親族が相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ申告期限までに貸付事業を行っていること及びその宅地等を申告期限までに有していることが要件となります。
ポイント
相続開始前３年以内に新たに貸付の用に供された宅地等は、特例の適用対象から除外されています。
ただし、相続開始前３年以内に新たに貸付の用に供された宅地でも、相続開始の日まで３年を超えて引き続き特定貸付事業（貸付事業のうち準事業以外のものをいいます。）を行っていた被相続人等のその特定貸付事業の用に供された宅地等については、特例の対象となります。
特定同族会社事業用宅地等（表１②）
対象となる宅地等
相続開始の直前から相続税の申告期限まで一定の法人の事業（不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業及び準事業を除きます。）の用に供されていた宅地等で次の要件に該当する親族が相続又はいぞうにより取得したものです。
適用できる相続人
相続税の申告期限においてその法人の役員（取締役、執行役、監査役など法人税法第２条第１５号に規定される役員を言い、清算人を除きます。）であることに加え、その宅地等を申告期限までに有していることが要件となります。
ポイント
この場合の法人とは、相続開始の直前において被相続人及び被相続人の親族が法人の発行済み株式総数又は出資の総額の５０％超を保有している法人をいいます。
特例の適用を選択することができる宅地等が複数ある場合
被相続人が、相続開始の直前において特定居住用宅地等と貸付事業用宅地等を所有するなど、下表２に掲げる宅地等を複数所有し、それぞれに特例を適用することが出来る場合は、下表２に記載する区分に応じて限度面積を判定の上、減額割合が最も有利な組み合わせで特例を適用することが出来ます。
| 特例の適用を選択する宅地等 | 限度面積 |
| （貸付事業用宅地がない場合） 特定事業用宅地等【表１①又は②】と特定居住用宅地等【表１⑥】 | (①＋②)≦４００㎡ ⑥≦３３０㎡ 両方を選択する場合は、 合計７３０㎡ |
| （貸付事業用宅地がある場合） 特定事業用宅地等【表１③、④又は⑤】とそれ以外の宅地等【表１①、②又は⑥】 | （①＋②）×２００／４００＋⑥×２００／３３０＋（③＋④＋⑤）≦２００㎡ |
